Conoce dos casos de la vida real

Los riesgos del arrendamiento directo son muchos, sobre todo en casos inusuales para los cuales el propietario no está preparado técnica ni logísticamente y que pueden causar grandes estragos si no se cuenta con personas profesionales atentas y dispuestas a solucionarlos.

Claro ejemplo de ello, son estos dos casos, uno sucedido en Itagüí y otro en Bogotá.

Trabajadores se toman una bodega en Itagüí

A través de una inmobiliaria de Medellín, la señora Susana Santillana* arrendó su bodega ubicada en un sector industrial de Itagüí, a una empresa extranjera que tenía operaciones en Colombia.

Dicha empresa había arrendado dos bodegas contiguas a la de la señora Santillana, con el fin de contar con el espacio necesario para instalar sus máquinas y desarrollar sus procesos industriales.

Cuál no sería la sorpresa de la propietaria y de la inmobiliaria cuando se enteraron en un noticiero de televisión, que los empresarios habían desaparecido, la fábrica había dejado de operar y la bodega había sido tomada por los trabajadores de la empresa, pues esta les adeudaba salarios y prestaciones sociales acumuladas. Además, se conoció horas después, los extranjeros también habían incumplido importantes pagos a sus proveedores y al Estado colombiano.

La inmobiliaria inició de inmediato un proceso de restitución del inmueble, ahora en poder de los trabajadores, consistente en una demanda al arrendatario para que un juez concediera una garantía que le permitiera recuperar la tenencia del inmueble a su legítima propietaria.

Los trabajadores de la empresa, organizados en sindicato, reunieron a sus familiares y llegaron a sumar más de cien personas, muchas de las cuales se pasaron a vivir a las bodegas, alegando que no contaban con recursos para pagar los respectivos arrendamientos de sus viviendas.

Durante los tres largos años que duró el proceso de restitución, la inmobiliaria se hizo cargo del pago total de las obligaciones incumplidas, y así la propietaria no vio afectados sus ingresos.

Cuando por fin el juez ordenó la restitución del inmueble a su legítima propietaria, la inmobiliaria debió solicitar la participación de entidades como Bienestar Familiar, por haber niños en el lugar, el Cuerpo de Bomberos y el Esmad, para lograr que los trabajadores sindicalizados y sus familias desalojaran la bodega.

Una vez desocupada la bodega, la inmobiliaria se encargó de coordinar los trabajos de reparaciones urgentes y de sellar el muro con la bodega contigua, que había sido abierto con anterioridad. Además, contrató la vigilancia del inmueble con una empresa de seguridad, debido a que las dos bodegas contiguas seguían en poder de los trabajadores. Ninguno de estos gastos inusuales, afectó el presupuesto de la propietaria. 

Adecuaciones drásticas en un local comercial en Bogotá

Una marca colombiana muy reconocida decidió abrir una nueva sede en el Parque de la 93, en Bogotá, y para ello arrendó un local comercial a través de una inmobiliaria.

La empresa arrendataria tenían claro que debían realizar unas adecuaciones drásticas del inmueble antes de poner en funcionamiento esta nueva sede y solicitó la respectiva licencia urbanística. Sin embargo, comenzó las obras antes de recibir el permiso legal, demoliendo todo el interior y preservando solo la fachada.

Por su parte, la Alcaldía de Bogotá había realizado una actualización del Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad, que impuso múltiples restricciones urbanísticas.

Cuando la empresa arrendataria recibió la licencia para ejecutar el proyecto, descubrió que los requisitos hacían inviable su proyecto, pues la inversión inicial de 1800 millones de pesos debía aumentarse a 5000 millones aproximadamente.

El arrendatario entonces, propuso terminar el contrato y asumir el costo de la póliza por incumplimiento, la cual equivalía a tres meses de arrendamiento; es decir, 75 millones de pesos.

Cuando la inmobiliaria fue a realizar la recepción del local, encontró que detrás de una fachada en perfectas condiciones, solo había un lote vacío y que nada de la construcción original estaba en pie.

La inmobiliaria se abstuvo de recibir el local e inició un proceso jurídico. Después de seis meses de trámites, afortunadamente surgió una nueva actualización al POT que permitió presentar un nuevo proyecto constructivo más acorde con el presupuesto original planeado por el arrendatario. A la fecha, el local comercial funciona como restaurante, con un contrato de arrendamiento a veinte años.

De aceptar los 75 millones de pesos de la póliza, el detrimento patrimonial para el propietario hubiese sido incalculable, mientras que hoy, gracias a la gestión experta y oportuna de la inmobiliaria, se preservaron los intereses del propietario, que hoy posee un inmueble altamente valorizado y con unas condiciones arquitectónicas inmejorables.

*Nombre modificado, por solicitud de la fuente.